Een recht van opstal (ook opstalrecht genoemd) geeft je het recht om een bouwwerk op te richten op het onroerend goed van iemand anders, en er eigenaar van te blijven.
Toegepast op zonnepanelen: het ene bedrijf, de opstalhouder, plaatst panelen op het dak van een ander bedrijf, de opstalgever. Beide partijen halen hun doel zonder elkaars balans te belasten.
Het is geen nieuwe truc maar een klassiek zakelijk recht, dat in de context van bedrijfsdaken steeds vaker opduikt. Het wordt gevestigd bij notariële akte, waarin de rechten en plichten van beide partijen worden vastgelegd.
Welke van de twee ben jij?
Je hebt een dak, maar geen budget
Je bent dan opstalgever. Je stelt je dak ter beschikking en hoeft zelf niet te investeren. Redenen om dat te doen zijn financieel of fiscaal, of simpelweg dat de middelen elders nodig zijn.
- Geen investering en geen technisch beheer aan jouw kant
- Het onderhoud van de installatie ligt in principe bij de opstalhouder
- Op het einde van de looptijd gaat het eigendom van de panelen naar jou, tenzij je iets anders afspreekt
Je wil panelen, maar mist dak
Je bent dan opstalhouder. Je plaatst en exploiteert de installatie op het dak van iemand anders.
Dat is de route wanneer je eigen dakoppervlak te klein is, of wanneer de wetgever je tot meer hernieuwbare productie verplicht dan je eigen gebouw toelaat.
- Je investeert in de installatie, niet in het vastgoed
- Je blijft eigenaar van de panelen tijdens de looptijd
- De installatie kan als onderpand dienen bij de financiering
Is dit iets voor jouw situatie?
Een opstalconstructie is zinvol wanneer minstens één van deze dingen klopt:
- je hebt meer dan 1.000 m² beschikbaar dak en geen investeringsruimte;
- je wil meer hernieuwbare productie dan je eigen dak toelaat;
- je zoekt zonne-energie zonder de investering op je eigen balans;
- je huurt je gebouw, of je verhuurt het aan een derde.
De drempel van 1.000 m² is een richtwaarde, geen norm.
Dit is algemene informatie en geen juridisch advies. De akte zelf maak je met een notaris; wij leveren de dakstudie en de cijfers waarop die akte gebouwd wordt. Laat je situatie narekenen.
Veelgestelde vragen over het recht van opstal
Staat je vraag er niet bij? Stel ze ons rechtstreeks.
Wat is het recht van opstal precies?
Een zakelijk recht dat je toelaat een bouwwerk op te richten op het onroerend goed van iemand anders en daar eigenaar van te blijven. Bij zonnepanelen betekent dat: de installatie is van de opstalhouder, het dak blijft van de eigenaar.
Moet dat langs de notaris?
Ja. Het recht van opstal wordt gevestigd bij notariële akte. Daarin staan de rechten en plichten van beide partijen: duurtijd, onderhoud, aansprakelijkheid, verzekering en wat er op het einde gebeurt.
Hoe lang loopt zo'n overeenkomst?
Dat varieert en wordt in de akte vastgelegd. In de praktijk gaat het om een lange periode, afgestemd op de levensduur van de installatie en op de terugverdientijd van de partij die investeert.
De maximale duurtijd en wat in jouw geval gangbaar is, bevestigt je notaris bij het opmaken van de akte.
Wie onderhoudt de installatie, en wie verzekert wat?
Het onderhoud komt in principe voor rekening van de opstalhouder, die ook eigenaar van de panelen is. Beide partijen verzekeren hun eigen aansprakelijkheid. Dat is precies het soort afspraak dat expliciet in de akte hoort.
Wat gebeurt er als de termijn afloopt?
Standaard gaat het eigendom van de installatie over naar de eigenaar van het gebouw, tenzij de akte iets anders bepaalt. Ook dat is dus een keuze die je vooraf maakt en niet achteraf.
Zijn er fiscale gevolgen?
Die hangen af van je concrete situatie en van wie investeert. Voor de investerende partij kan de thematische investeringsaftrek van toepassing zijn, al levert VEKA daarvoor voorlopig geen attesten af.
Laat de behandeling van de opstalvergoeding zelf door je boekhouder bevestigen. Die behandeling verschilt naargelang je opstalgever of opstalhouder bent.
Vraag je offerte aan
Verder lezen
- Zonnepanelen voor bedrijven: Zonnepanelen voor bedrijven, van 142 kWp tot 3,1 MWp.
- Zonnepanelen op de grond voor bedrijven: Zonnepanelen op de grond voor bedrijven: wat verschilt met een dak en hoe een batterij je piek van €53,39 pe…
- Terugverdientijd van zonnepanelen voor bedrijven: Terugverdientijd zonnepanelen bedrijf: zelfverbruik, injectie en capaciteitstarief bepalen het aantal jaren.
- Realisaties en referenties bij bedrijven: Een selectie uit onze zonnepanelen bij bedrijven, van 142 kWp tot 3,1 MWp.