Un droit de superficie vous donne le droit d'ériger un ouvrage sur le bien immobilier d'un tiers, et d'en rester propriétaire.
Appliqué aux panneaux photovoltaïques : une entreprise, le superficiaire, place des panneaux sur la toiture d'une autre entreprise, le tréfoncier. Les deux parties atteignent leur objectif sans alourdir le bilan de l'autre.
Ce n'est pas une astuce nouvelle mais un droit réel classique, qui apparaît de plus en plus souvent dans le contexte des toitures d'entreprises. Il est constitué par acte notarié, qui fixe les droits et obligations des deux parties.
Laquelle des deux parties êtes-vous ?
Vous avez une toiture, mais pas de budget
Vous êtes alors tréfoncier. Vous mettez votre toiture à disposition sans devoir investir vous-même. Les raisons de le faire sont financières ou fiscales, ou simplement le fait que les moyens sont nécessaires ailleurs.
- Aucun investissement ni gestion technique de votre côté
- L'entretien de l'installation incombe en principe au superficiaire
- À la fin de la durée, la propriété des panneaux vous revient, sauf convention contraire
Vous voulez des panneaux, mais la toiture manque
Vous êtes alors superficiaire. Vous placez et exploitez l'installation sur la toiture d'un tiers.
C'est la voie à suivre lorsque votre propre surface de toiture est trop petite, ou lorsque le législateur vous impose plus de production renouvelable que votre propre bâtiment ne le permet.
- Vous investissez dans l'installation, pas dans l'immobilier
- Vous restez propriétaire des panneaux pendant toute la durée
- L'installation peut servir de garantie pour le financement
Est-ce adapté à votre situation ?
Un montage en droit de superficie a du sens lorsqu'au moins une de ces conditions est remplie :
- vous disposez de plus de 1 000 m² de toiture disponible et n'avez pas de marge d'investissement ;
- vous voulez plus de production renouvelable que votre propre toiture ne le permet ;
- vous cherchez de l'énergie solaire sans porter l'investissement à votre propre bilan ;
- vous louez votre bâtiment, ou vous le donnez en location à un tiers.
Le seuil de 1 000 m² est une valeur indicative, pas une norme.
Il s'agit d'informations générales et non d'un avis juridique. L'acte lui-même s'établit avec un notaire ; nous fournissons l'étude de toiture et les chiffres sur lesquels cet acte se construit. Faites calculer votre situation.
Questions fréquentes sur le droit de superficie
Votre question n'y figure pas ? Posez-la-nous directement.
Qu'est-ce que le droit de superficie exactement ?
Un droit réel qui vous permet d'ériger un ouvrage sur le bien immobilier d'un tiers et d'en rester propriétaire. Pour des panneaux photovoltaïques, cela signifie : l'installation appartient au superficiaire, la toiture reste au propriétaire.
Faut-il passer chez le notaire ?
Oui. Le droit de superficie est constitué par acte notarié. Celui-ci reprend les droits et obligations des deux parties : durée, entretien, responsabilité, assurance et ce qui se passe à la fin.
Quelle est la durée d'une telle convention ?
Cela varie et est fixé dans l'acte. En pratique, il s'agit d'une longue période, alignée sur la durée de vie de l'installation et sur le temps de retour sur investissement de la partie qui investit.
La durée maximale et ce qui est courant dans votre cas, votre notaire le confirme lors de la rédaction de l'acte.
Qui entretient l'installation, et qui assure quoi ?
L'entretien est en principe à charge du superficiaire, qui est aussi propriétaire des panneaux. Chaque partie assure sa propre responsabilité. C'est exactement le type d'accord qui doit figurer explicitement dans l'acte.
Que se passe-t-il à l'échéance ?
Par défaut, la propriété de l'installation passe au propriétaire du bâtiment, sauf disposition contraire de l'acte. C'est donc aussi un choix que vous faites au préalable, pas après coup.
Y a-t-il des conséquences fiscales ?
Elles dépendent de votre situation concrète et de qui investit. Pour la partie qui investit, la déduction thématique pour investissement peut s'appliquer, même si VEKA ne délivre pas d'attestations pour l'instant.
Faites confirmer par votre comptable le traitement de la redevance de superficie elle-même. Ce traitement diffère selon que vous êtes tréfoncier ou superficiaire.
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